Preguntas frecuentes
P: ?Extranjeros pueden comprar inmueble en Budapest?
R: Sí. Aquel investor extranjero, quien quiere evitar la burocracia, puede elegir entre dos soluciones:
• Pide permiso para poder comprar como persona privada. Esta solución lleva consigo otros costes de oficina, y la posibilidad de que rechazen el permiso, lo que retrasa la compra, y deja el comprador en insertidumbre durante más o menos 2-3 meses. Aunque hace poco haya cambiado la politica que se refiere al permiso de compra para las personas extranjeras, el proceso sin embargo no es exactamente claro, y es todavía temprano afirmar que los permisos están asegurados y lo, que para quién. Los permisos solicitados por pesonas privadas generalmente suelen ser rechazados, si el comprador ya dispone de un inmueble en el mismo distrito, porque entonces piensan, que se trata de una compra especulativa.
• Constituye una empresa de registro húngaro, cuyo propietario es el investor mismo. El coste de esto: para la constitución se necesita unos 900 €, y para mantener la empresa se necesita otros 900 € anualmente.
Si se rechaza el permiso de la persona privada, es posible hacer tres cosas:
1)Constituye una empresa,
2)El inmueble lo compra en nombre de un amigo o pariente suyo, o
3)Pone pleito a la Agencia de la Capital, y entrega de nuevo su solicitud. En todos los casos, si se firma un nuevo contrato con el vendedor, el contrato original automáticamente pierde su válidez.
Las ventajas de la compra de inmueble como empresa de registro húngaro:
• Esto es el modo más rápido de la compra de inmueble, el registro es rápido, y en cuanto la empresa esté regitrada, en Hungría ya no está limitada la compra de inmueble (el registro de la firma hay que terminarlo antes de la compra del inmueble).
• Hay posibilidad para desgravación, cuando en el futuro el inmueble lo vende.
• Puede contabilizar como coste todos los gastos del piso, el billete del avión, el alojamiento, el honorario del abogado y la comisión del agente, el impuesto a la renta, los costes de la renovación, los muebles, los servicios públicos, y todos los otros servicios relacionados.
• Si el inmueble lo venden dentro de dos a nos, el impuesto a la renta es sólo de 2% en vez del casi 6%.
• Cuando se vende el inmueble, surge la posibilidad de vender la empresa también junto con el inmueble, lo que hace más atractivo el inmueble ante el comprador, porque en este caso no hay que pagar impuesto a la renta .
• No hay que pagar IVA en el caso del alquiler de un inmueble comercial.
Resumen – Empresa – Persona privada
Persona Privada : - Una persona privada extranjera no puede comprar más de dos pisos en Budapest; - no puede comercializar con el inmueble con fines lucrativos; - el impuesto a la renta hasta los 4 millones de florines es de 2%, y encima de esto es de 6%; - en el caso del alquiler del inmueble el impuesto es de 25% de la suma del alquiler; - no se puede contabilizar los costes como impuesto; - después de la venta del inmueble hay que pagar como impuesto (impuesto sobre la renta de las personas físicas) el 25% del precio de compraventa, si la persona no vende otro inmueble suyo también hasta que sea vencida la siguiente devolución.
Empresa : - el impuesto a la renta hasta los 4 millones de florines es de 2%, encima de esto 6%, pero si el propietario piensa vender el inmueble dentro de dos a nos, entonces tiene que pagar impuesto a la renta de 2% - impuesto pagado por la actividad empresarial: 2% de la renta;- impuesto sobre sociedades: 16% - préstamo de socio: la compraventa se realiza con gran probabilidad con préstamo de socio .
El importe del préstamo de socio se puede recobrarlo con franquicia sin tener que pagar impuesto por ello.
Generalmente hay que pagar interés por el préstamo, pero esto no puede superar el grado del interés básico, lo que está afirmado por el Banco Nacional Húngaro (actualmente es de unos 6,5%).
Encima de esto como máximo hay que pagar interés por el triple del capital de la empresa, que generalmente suele ser 3 X 3.000.000 florines = 9.000.000 florines
P: ?Es difícil constituir una empresa?
R: Absolutamente no lo es. Esto es un proceso rutina, se puede hacerlo dentro de unos días. De todas las formalidades se ocupan la agencia de inmuebles, el abogado y el contable, mirando desde punto de vista del propietario no hay diferencia, si realiza la compra como persona privada o como empresa. El abogado necesita el nombre de la empresa nueva, su sede, los datos personales del propietario. Cuando el registro mercantil esté listo, ante notario público lo firman, y después se puede abrir la cuenta corriente. Luego todos los documentos, impresos, autorizaciones, facturas tienen que llegar a la oficina del contable, quien se dedica a las cosas administrativas y prepara los informes. Hay que prestar atención a que todas las facturas, independientemente de lo que las han expedido en el extranjero o en Hungría, estén expedidas a nombre y dirección de la nueva empresa, porque sólo así es posible más tarde contabilizar los costes.
Para poder abrir una cuenta corriente es necesario una estancia de tres meses en Hungría.
(para descargar el documento de nuestra oficina de abogado, haga click aquí)
P: ?Cuáles son ahora las zonas más rentables en cuanto a la inversión?
R: Los distritos 6.,7.,8.,9. y 13. alrededor del distrito 5., que son unos distritos en Pest que se desarrollan con rápidez. En primer lugar el bulevar y la calle Andrássy que lo rodean . Lo mejor las zonas centrales de los distritos 6.y 7. (occidental).
El distrito 6. puede enorgullecerse de la calle famosa Andrássy y de la Plaza de los Héroes, además del Oktogon moderno, y de la plaza Liszt Ferenc, con los restaurantes y cafeterías. Estos últimos son en Budapest los lugares preferidos por los alquiladores extranjeros. El distrito 7. es la judería tradicional que se encuentra detrás de la gran sinagoga. En este distrito había en los últimos tiempos inversiones enormes: edificios rápidamente renovados y parques bonitamente limpiados. En los distritos 8. y 9. se encuentran las universidades, donde estudian estudiantes extranjeros también, y ellos son alquiladores potenciales de los pisos circunvecinos, sobre todo a lo largo de la línea del metro azúl. En los distritos 9. y 13. se realizaron muchos nuevos projectos de desarrollo. Lo mejor es comprar parcela en el otro lado del río Danubio (Buda), y sobre ésta construir, o comprar pisos menos usados. Al mismo tiempo el distrito 11. de Buda es el que más se parece a Pest en este sentido.
P: ?Con cuánto beneficio puedo contar dentro de un a no?
R: 15-25% anualmente en los barrios arriba mencionados.
P: ?Cuáles de los pisos son los más facilmente alquilados?
R: Los pisos centricos, renovados, y totelmente amueblados. Cuanto mayor es el grado de la renovación, tanto más atractivo es el piso ante el alquilador del oeste, quien es, en caso ideal, negociante, diplomático o estudiante extranjero.
P: ?Con cuánto beneficio se puede contar del alquiler?
R: Se puede contar anualmente con el 5-7% del precio del piso (dependiendo de la situación y del estado del piso).
P: ?Cuánto impuesto hay que pagar por el alquiler?
R: Si el piso está en propiedad privada (es decir, no en la de una empresa), entonces hay que pagar 20% por el alquiler, si alquilan un inmueble comercial a una persona privada o con fines de negocio. Ciudadanos extranjeros tienen que solicitar tarjeta de impuesto y presentar factura al alquilador. Las empresas tienen que pagar sólo18% como impuesto sobre sociedades.
P: ?Cuánto es el precio por m 2 de los pisos de Budapest?
R: Inmuebles sobresalientes: 1900-4600 €/ m 2 , 1600-2200 €/ m 2 por los pisos que se encuentran en zonas buenas, y 1000-1600 €/ m 2 por los que se encuentran en zonas ordinarias. Se puede comprar pisos con peor estado por 850-1000 €/ m 2 también.
P: ?Cuánto es el importe si quiero pagar avanzo por el piso?
R: Es el 10-20% del precio de compra, lo que hay que pagar sobre la cuenta de depósito de la oficina del abogado llamada Dessewffy, Bellak & Társa (en Hungría).
P: ?Cuánto es la inflación en Hungría?
R: En 2005 fue 3,7%.
P: ?Cuánto es el crecimiento económico?
R: La suma estimada en 2005 fue 3,9%.
P: ? Cuánto es la tasa de desempleo?
R: En 2005 fue estimado en unos 7,1%.
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